Der Markt für Neubauten im Jahr 2025 wird durch zwei überlagerte Raster gelesen: die RE2020-Regelungsschwellen, die schrittweise verschärft werden, und die Finanzierungsbedingungen, die sich um die Energieeffizienz der Gebäude neu strukturieren. Diese beiden Parameter zu kombinieren, bevor man Immobilienangebote vergleicht, hilft, Fehler bei der Einschätzung der tatsächlichen Erwerbskosten zu vermeiden.
Indikator Ic Bau und RE2020-Schwellen: Was sich bei der Bewertung eines Neubauangebots ändert
Seit dem 1. Januar 2025 müssen die eingereichten Bauanträge die CO2-Bilanz des Gebäudes (Indikator Ic Bau) in den technischen Hinweisen und Vermarktungsunterlagen ausweisen. Dies ist kein optionales Label: Es handelt sich um eine gesetzliche Verpflichtung aus der RE2020, mit einer signifikanten Senkung der Ic-Obergrenzen im Jahr 2025 und einer neuen Schwelle, die für 2028 vorgesehen ist.
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Wir beobachten, dass diese Vorgabe die Struktur der Angebote direkt verändert. Ein Bauträger, der seinen Antrag Ende 2024 einreicht, entgeht der Schwelle von 2025 und vermarktet ein technisch weniger anspruchsvolles Programm. Im Gegensatz dazu weist ein im Jahr 2025 eingereichtes Programm einen niedrigeren Ic auf, was unterschiedliche Konstruktionsentscheidungen (niedrigemissionsbeton, Holz, biobasierte Materialien) zur Folge hat und oft einen neu kalibrierten Preis pro Quadratmeter mit sich bringt.
Vor dem Vergleich zweier neuer Programme empfehlen wir, das Datum der Einreichung des Bauantrags zu überprüfen. Zwei Wohnanlagen, die im selben Jahr fertiggestellt werden, können unterschiedlichen RE2020-Schwellen unterliegen, mit unterschiedlichen CO2-Emissionen und Baukosten.
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Um die Entwicklung der verfügbaren Programme und deren technische Merkmale zu verfolgen, aggregiert RapidActu Immobilienangebote und gibt die wichtigsten Daten jedes Loses an.
Ökologische Bankkredite und Green Weighting: Finanzierung als Kaufhebel im Neubau
Der Listenpreis einer neuen Wohnung spiegelt nicht die tatsächlichen Erwerbskosten wider. Seit 2024 bieten mehrere große Banken (Crédit Agricole, Banque Populaire, Caisse d’Épargne) spezifische Zinsnachlässe für Neubauten der Klassen A oder B in Bezug auf die Energieeffizienz an. Diese Vergünstigungen entsprechen den Anforderungen des Green Weighting ihrer Immobilienportfolios.
Der Mechanismus ist einfach: Eine RE2020-Neubauwohnung, die teurer ist als ein entsprechendes älteres Objekt in der Fläche, kann dank eines vergünstigten Zinssatzes eine vergleichbare oder sogar niedrigere monatliche Rate erzeugen. Ein älteres, schlecht klassifiziertes Objekt im DPE (Etikett E, F oder G) unterliegt gleichzeitig Zuschlägen oder Finanzierungsablehnungen, was das Preisverhältnis zwischen neu und alt umkehrt.
Der erweiterte PTZ seit dem Haushaltsgesetz für 2025 verstärkt diesen Effekt. Bis zu 50 % des Erwerbspreises zinsfrei zu finanzieren verändert die Struktur eines Finanzierungsplans, vorausgesetzt, die Immobilie und der Käufer erfüllen die Anforderungen an Zonierung und Einkommen.
Überprüfungspunkte vor der Banksimulation
- Den Bauträger nach dem voraussichtlichen Energieetikett des Loses fragen und bestätigen, dass es der RE2020-Schwelle des eingereichten Antrags entspricht, nicht einer optimistischen kommerziellen Prognose.
- Die Zinssätze von drei verschiedenen Instituten vergleichen und die DPE-Klasse der Immobilie angeben: Die Vergünstigung variiert von Bank zu Bank und kann mehrere Dutzend Basispunkte ausmachen.
- Die PTZ-Eignung auf der Website der ANIL mit den realen Parametern des Programms (Zone, Einkommensobergrenzen, finanzierbarer Anteil) überprüfen, bevor ein Budgetplan genehmigt wird.
Blockverkäufe und Bauträger-Abverkauf: Angebote zu reduzierten Preisen entschlüsseln
Jeder Nachlass des Bauträgers hat eine identifizierbare technische oder finanzielle Ursache. Seit 2024 verändert der Anstieg der Blockverkäufe an institutionelle Investoren (Sozialwohnungen, Immobiliengesellschaften) die Verfügbarkeit der Lose für private Käufer. Wenn ein Bauträger einen erheblichen Teil eines Programms an einen Vermieter verkauft, werden die verbleibenden Lose manchmal mit angepassten kommerziellen Bedingungen erneut angeboten.
Mehrere Situationen erklären die Promotion eines Loses:
- Wohnungen im Erdgeschoss oder nach Norden ausgerichtet, die statistisch die letzten sind, die verkauft werden, für die der Bauträger einen Nachlass gewährt, um die Vermarktung vor der Lieferung abzuschließen.
- Programme, deren Verkaufsrate unter den ursprünglichen Prognosen liegt, was den Bauträger zwingt, Notarkosten zu erlassen, eine ausgestattete Küche anzubieten oder einen direkten Nachlass auf den Preis zu gewähren.
- Lose, die nach dem Rücktritt eines Käufers im VEFA zurückgegeben wurden, die manchmal zu günstigeren Bedingungen als der ursprüngliche Preis aufgrund des zeitlichen Drucks erneut verkauft werden.
Wir empfehlen, immer den Vermarktungsplan des Programms anzufordern. Ein Programm, das weniger als die Hälfte seiner Lose wenige Monate vor der Lieferung verkauft, signalisiert ein Risiko von Verzögerungen oder eine anfänglich zu hohe Preispositionierung. Der Nachlass kompensiert dann einen Marktdefekt, nicht die Großzügigkeit des Bauträgers.
Mietrendite im Neubau: Abwägen zwischen Mittelstadt und Metropole
Die Bruttomietrendite variiert stark je nach Lage. Die Metropolen weisen hohe Kaufpreise auf, die die Rendite drücken, während dynamische Mittelstädte ein besseres Verhältnis von Miete zu Erwerbspreis bieten. Der Status LMNP (nicht-professioneller möblierter Vermieter) ermöglicht es, die Immobilie buchhalterisch abzuschreiben und über mehrere Jahre steuerfreie Nettomieten zu erzielen, was die Nettorendite verbessert, ohne von der reinen Mietnachfrage abhängig zu sein.
Die Abwägung beschränkt sich nicht auf die Bruttorendite. Eine neue Wohnung in einer Mittelstadt mit höherer Rendite, aber häufigeren Leerständen kann schlechter abschneiden als ein Objekt in der Metropole mit niedrigerer nominaler Rendite, aber kontinuierlicher Belegung. Die tatsächliche Belegungsquote zählt ebenso wie die theoretische Miete bei der Berechnung der Nettorendite.
Die Wahl des geografischen Sektors hängt auch von der Vermögensstrategie ab: Eine Investition, die auf Wertsteigerung abzielt, wird eine Metropole mit hohem Druck auf das Grundstück bevorzugen, während ein Ziel für sofortige Cashflows auf Märkte abzielt, in denen der Preis pro Quadratmeter im Vergleich zu den praktizierten Mieten moderat bleibt.
Die kombinierte Betrachtung der anwendbaren RE2020-Schwelle, der Bankfinanzierungsbedingungen und der geografischen Positionierung des Programms bildet das minimale technische Dreieck zur Bewertung eines neuen Immobilienangebots. Das Ignorieren eines dieser drei Parameter bedeutet, Preise zu vergleichen, ohne Produkte zu vergleichen.