Im französischen Recht gilt für einen Wohnraummietvertrag keine Widerrufsfrist. Diese Abwesenheit eines Sicherheitsnetzes überrascht regelmäßig die Mietinteressenten, die nach ihrer mündlichen Zustimmung oder der Unterzeichnung des Vertrags ihre Meinung ändern. Der rechtliche Rahmen unterscheidet klar zwischen zwei Situationen: vor und nach der Unterzeichnung. Jede unterliegt eigenen Regeln, und die finanziellen Konsequenzen variieren je nach Art der eingegangenen Verpflichtungen.
Mietversprechen und angenommene Bewerbung: zwei Verpflichtungen unterschiedlicher Tragweite
Die häufigste Verwirrung betrifft, was tatsächlich vor der Unterzeichnung des endgültigen Mietvertrags bindend ist. Ein Austausch von E-Mails, der das Interesse des Mieters an einer Wohnung bestätigt, stellt keinen Vertrag dar. Der Vermieter bleibt frei, einen anderen Kandidaten auszuwählen, und der Mieter kann ohne Konsequenzen zurücktreten.
Die Situation ändert sich radikal, wenn ein echtes Vorvertrag erstellt wurde. Wenn die Parteien ein Mietversprechen abgeschlossen haben, das die Wohnung, die Miete und die Dauer festlegt, kann der Widerruf des Versprechenden die Bildung des Mietvertrags nicht verhindern, wenn der Begünstigte die Option innerhalb der vorgesehenen Frist zieht. Diese Analyse basiert auf Artikel 1124 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Es ist möglich, alles über echangimmo.net zu erfahren, was das Verfahren in dieser Konfiguration betrifft.
In der Praxis erfolgt die Mehrheit der Vermietungen zwischen Privatpersonen nicht über ein formalisierte Mietversprechen. Das Risiko einer verbindlichen Verpflichtung vor der Unterzeichnung bleibt daher auf die Fälle beschränkt, in denen ein schriftliches Dokument die Elemente des Vertrags detailliert.
Vor der Unterzeichnung gezahlte Beträge: was das Gesetz verbietet
Ein wiederkehrender Streitpunkt betrifft die Beträge, die vor dem Abschluss des Mietvertrags verlangt werden. Einige Vermieter oder Vermittler fordern einen Reservierungsscheck, Bearbeitungsgebühren oder eine Anzahlung, um die Wohnung zu blockieren.
Artikel 6 des Hoguet-Gesetzes verbietet es jedem Immobilienprofi, eine Vergütung zu verlangen oder anzunehmen, bevor die Transaktion abgeschlossen und schriftlich festgehalten ist. Dies betrifft direkt Zahlungen, die als Besichtigungsgebühren, Suchgebühren oder Reservierungsgebühren dargestellt werden. Wenn ein Immobilienmakler einen solchen Betrag kassiert hat, hat der Mietinteressent das Recht, die vollständige Rückerstattung zu verlangen.
Zwischen Privatpersonen gilt die Regel in der Sache gleich: Es darf vor der Unterzeichnung des Mietvertrags kein Betrag verlangt werden. Die Kaution ist erst bei Schlüsselübergabe fällig. Ein Vermieter, der einen vor Abschluss des Vertrags eingelösten Scheck einbehält, riskiert, ihn zurückerstatten zu müssen.
Die Qualifikation der Zahlung ändert die Regel nicht
Ob ein Betrag als “Reservierung”, “Anzahlung”, “vorzeitige Kaution” oder “Blockierungsgebühr” bezeichnet wird, sein rechtlicher Status hängt vom Zeitpunkt der Zahlung und dem Begünstigten ab, nicht von der gewählten Bezeichnung. Ein Betrag, der vor jeglichem schriftlichen Abschluss des Mietvertrags gezahlt wird, ist rückzahlbar, unabhängig von seiner Bezeichnung.
- Ein Scheck, der bei der Besichtigung übergeben und vor der Unterzeichnung des Mietvertrags eingelöst wurde, muss zurückgegeben werden, wenn der Mieter zurücktritt.
- Bearbeitungsgebühren, die von einem Fachmann vor Abschluss der Transaktion erhoben werden, verstoßen gegen das Hoguet-Gesetz.
- Eine Überweisung, die vom privaten Vermieter vor der Unterzeichnung als “Kaution” bezeichnet wird, hat keine rechtliche Grundlage und muss auf Anfrage zurückerstattet werden.
Widerruf nach Unterzeichnung des Mietvertrags: eine völlige Abwesenheit einer gesetzlichen Frist
Sobald der Mietvertrag von beiden Parteien unterzeichnet ist, besteht kein Widerrufsrecht im Bereich der Wohnraummiete. Dieser Punkt unterscheidet den Mietvertrag vom Immobilienverkauf, bei dem der Käufer über eine Bedenkzeit verfügt. Der Mieter, der die Wohnung nach der Unterzeichnung verlassen möchte, muss das übliche Kündigungsverfahren mit der geltenden Kündigungsfrist einhalten.
Für eine unmöblierte Vermietung beträgt die Kündigungsfrist in der Regel drei Monate (auf einen Monat in bestimmten angespannten Gebieten oder besonderen Situationen verkürzt). Bei einer möblierten Vermietung beträgt die Kündigungsfrist des Mieters einen Monat. Diese Frist beginnt mit dem Erhalt des Kündigungsschreibens durch den Vermieter.
Der Fall des Mieters, der nie in die Wohnung eingezogen ist
Ein Mieter, der den Mietvertrag unterzeichnet hat, aber nie die Schlüssel erhalten oder eingezogen ist, bleibt an den Vertrag gebunden. Er muss die Mieten ab dem Datum des Inkrafttretens des Mietvertrags zahlen, auch wenn er die Wohnung nie betreten hat. Der einzige Ausweg besteht darin, ein Kündigungsschreiben unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu senden.
Der Vermieter hingegen kann einen unterzeichneten Mietvertrag nicht einseitig kündigen, weil er einen zahlungskräftigeren Mieter gefunden hat. Der unterzeichnete Vertrag bindet beide Parteien symmetrisch.
Aufhebung des Mietvertrags wegen Willensmängeln oder versteckten Mängeln
Ein strikter Widerruf existiert nicht, aber die Aufhebung des Mietvertrags ist in bestimmten Fällen, die durch das allgemeine Vertragsrecht geregelt sind, möglich.
- Der Betrug (betrügerische Machenschaften einer Partei): ein Vermieter, der einen schwerwiegenden Mangel der Wohnung absichtlich verschweigt, oder ein Mieter, der falsche Dokumente in seinem Bewerbungsunterlagen vorlegt.
- Der Irrtum über eine wesentliche Eigenschaft der Wohnung: eine Wohnfläche, die deutlich unter der angegebenen liegt, zum Beispiel.
- Der versteckte Mangel, der die Wohnung unbrauchbar für Wohnzwecke macht, festgestellt nach dem Einzug.
Diese Situationen fallen in den Bereich der gerichtlichen Streitigkeiten. Die Aufhebung erfolgt nicht durch einfaches Schreiben, sondern durch gerichtlichen Beschluss. Der Mieter oder der Vermieter muss das zuständige Gericht anrufen und den Nachweis des geltend gemachten Mangels erbringen.
Die Grenze zwischen einer Unannehmlichkeit (nicht gemeldeter Nachbarlärm, zum Beispiel) und einem Aufhebungsgrund, der von einem Richter anerkannt wird, ist manchmal schwer zu ziehen. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt, und jede Situation hängt von den verfügbaren Beweisen und der Schwere des erlittenen Schadens ab. Ein einfaches Bedauern oder die Entdeckung einer interessanteren Wohnung stellt niemals einen Aufhebungsgrund dar.
