En derecho español, no se aplica ningún plazo de desistimiento a un contrato de arrendamiento. Esta ausencia de red de seguridad sorprende regularmente a los candidatos inquilinos que, tras haber dado su consentimiento verbal o firmado el contrato, cambian de opinión. El marco legal distingue claramente dos situaciones: antes y después de la firma. Cada una obedece a reglas propias, y las consecuencias financieras varían según la naturaleza de los compromisos asumidos.
Promesa de arrendamiento y candidatura aceptada: dos compromisos de alcance diferente
La confusión más frecuente se refiere a lo que realmente compromete antes de la firma del contrato de arrendamiento definitivo. Un intercambio de correos electrónicos que confirme el interés del inquilino por una vivienda no constituye un contrato. El arrendador sigue siendo libre de elegir a otro candidato, y el inquilino puede desistir sin consecuencias.
La situación cambia radicalmente cuando se ha redactado un verdadero precontrato. Si las partes han llegado a un acuerdo de promesa de arrendamiento que especifica la vivienda, el alquiler y la duración, el desistimiento del prometedor puede no impedir la formación del contrato de arrendamiento cuando el beneficiario ejerce la opción dentro del plazo previsto. Este análisis se basa en el artículo 1124 del Código Civil. Es posible saber todo en echangimmo.net sobre el procedimiento a seguir en esta configuración.
En la práctica, la mayoría de los alquileres entre particulares no pasan por una promesa de arrendamiento formalizada. Por lo tanto, el riesgo de compromiso vinculante antes de la firma sigue siendo limitado a los casos en los que un documento escrito detalla los elementos del contrato.
Sumas pagadas antes de la firma: lo que la ley prohíbe
Un punto de fricción recurrente se refiere a las sumas solicitadas antes de la conclusión del contrato de arrendamiento. Algunos arrendadores o intermediarios exigen un cheque de reserva, gastos de gestión o un anticipo para bloquear la vivienda.
El artículo 6 de la ley Hoguet prohíbe a cualquier profesional inmobiliario exigir o aceptar una remuneración antes de que la operación se haya concluido y constatado por escrito. Esto se dirige directamente a los pagos presentados como gastos de visita, gastos de búsqueda o gastos de reserva. Si un agente inmobiliario ha cobrado tal suma, el candidato inquilino tiene derecho a exigir su restitución íntegra.
Entre particulares, la regla es idéntica en el fondo: ninguna suma puede ser reclamada antes de la firma del contrato de arrendamiento. El depósito de garantía solo es debido a la entrega de las llaves. Un arrendador que retenga un cheque cobrado antes de la conclusión del contrato se expone a tener que devolverlo.
La calificación del pago no cambia la regla
Que una suma se denomine “reserva”, “anticipo”, “depósito de garantía anticipado” o “indemnización de bloqueo”, su régimen jurídico depende del momento del pago y de su beneficiario, no de la etiqueta elegida. Una suma pagada antes de cualquier conclusión escrita del contrato de arrendamiento es restituible, independientemente de su denominación.
- Un cheque entregado durante la visita y cobrado antes de la firma del contrato de arrendamiento debe ser devuelto si el inquilino se desiste.
- Los gastos de gestión facturados por un profesional antes de la conclusión de la operación violan la ley Hoguet.
- Una transferencia calificada de “fianza” por el arrendador particular antes de la firma no tiene ninguna base legal y debe ser restituida a solicitud.
Desistimiento después de la firma del contrato de arrendamiento: una ausencia total de plazo legal
Una vez firmado el contrato por ambas partes, no existe derecho de desistimiento en materia de arrendamiento de vivienda. Este punto distingue el arrendamiento de la venta inmobiliaria, donde el comprador se beneficia de un plazo de reflexión. El inquilino que desea abandonar la vivienda después de haber firmado debe recurrir al procedimiento clásico de aviso, con el preaviso aplicable.
Para un alquiler vacío, el preaviso es generalmente de tres meses (reducido a un mes en ciertas zonas tensionadas o situaciones particulares). Para un alquiler amueblado, el preaviso del inquilino es de un mes. Este preaviso comienza a contar desde la recepción de la carta de aviso por parte del arrendador.
El caso del inquilino que nunca tomó posesión de la vivienda
Un inquilino que ha firmado el contrato pero nunca ha recogido las llaves ni se ha mudado sigue obligado por el contrato. Debe los alquileres a partir de la fecha de entrada en vigor del contrato, incluso si no ha puesto un pie en la vivienda. La única salida pasa por el envío de una carta de aviso respetando el plazo de preaviso.
El arrendador, por su parte, no puede anular unilateralmente un contrato firmado porque ha encontrado un inquilino más solvente. El contrato firmado vincula a ambas partes de manera simétrica.
Anulación del contrato por vicio del consentimiento o vicio oculto
El desistimiento en sentido estricto no existe, pero la anulación del contrato sigue siendo posible en casos específicos regulados por el derecho común de los contratos.
- El dolo (maniobras fraudulentas de una parte): un arrendador que oculta intencionadamente un defecto grave de la vivienda o un inquilino que proporciona documentos falsos en su expediente de candidatura.
- El error sobre una calidad sustancial de la vivienda: una superficie habitable notablemente inferior a la anunciada, por ejemplo.
- El vicio oculto que hace que la vivienda sea inapropiada para el uso de vivienda, constatado después de la entrada en el lugar.
Estas situaciones corresponden a la contenciosidad judicial. La anulación no se realiza por simple carta, sino por decisión judicial. El inquilino o el arrendador deben acudir al tribunal competente y demostrar la existencia del vicio invocado.
La frontera entre un inconveniente (ruido de vecindario no señalado, por ejemplo) y un motivo de anulación aceptable por un juez a veces es difícil de trazar. Las experiencias en el terreno divergen en este punto, y cada situación depende de las pruebas disponibles y de la gravedad del perjuicio sufrido. Un simple arrepentimiento o el descubrimiento de una vivienda más interesante nunca constituyen un motivo de anulación.
