No direito francês, nenhum prazo de retratação se aplica a um contrato de locação residencial. Essa ausência de rede de segurança surpreende regularmente os candidatos a locatários que, após terem dado seu consentimento oral ou assinado o contrato, mudam de ideia. O quadro legal distingue claramente duas situações: antes e depois da assinatura. Cada uma obedece a regras próprias, e as consequências financeiras variam de acordo com a natureza dos compromissos assumidos.
Promessa de locação e candidatura aceita: dois compromissos de alcance diferente
A confusão mais frequente diz respeito ao que realmente compromete antes da assinatura do contrato de locação definitivo. Uma troca de e-mails confirmando o interesse do locatário por um imóvel não constitui um contrato. O locador permanece livre para escolher outro candidato, e o locatário pode desistir sem consequências.
A situação muda radicalmente quando um verdadeiro pré-contrato foi redigido. Se as partes celebraram uma promessa de locação especificando o imóvel, o aluguel e a duração, a retratação do promitente pode não impedir a formação do contrato de locação quando o beneficiário exerce a opção dentro do prazo previsto. Essa análise se baseia no artigo 1124 do Código Civil. É possível saber tudo sobre echangimmo.net a respeito do procedimento a seguir nesta configuração.
Na prática, a maioria das locações entre particulares não passa por uma promessa de locação formalizada. O risco de compromisso vinculativo antes da assinatura permanece, portanto, limitado aos casos em que um documento escrito detalha os elementos do contrato.
Valores pagos antes da assinatura: o que a lei proíbe
Um ponto de atrito recorrente diz respeito aos valores solicitados antes da conclusão do contrato de locação. Alguns locadores ou intermediários exigem um cheque de reserva, taxas de administração ou um adiantamento para bloquear o imóvel.
O artigo 6 da lei Hoguet proíbe qualquer profissional imobiliário de exigir ou aceitar uma remuneração antes que a operação seja concluída e constatada por escrito. Isso visa diretamente os pagamentos apresentados como taxas de visita, taxas de pesquisa ou taxas de reserva. Se um corretor de imóveis recebeu tal quantia, o candidato a locatário tem o direito de exigir a restituição integral.
Entre particulares, a regra é idêntica no fundo: nenhum valor pode ser exigido antes da assinatura do contrato de locação. O depósito de garantia só é devido na entrega das chaves. Um locador que mantiver um cheque recebido antes da conclusão do contrato se expõe a ter que devolvê-lo.
A qualificação do pagamento não altera a regra
Se um valor for intitulado “reserva”, “adiantamento”, “depósito de garantia antecipado” ou “indenização de bloqueio”, seu regime jurídico depende do momento do pagamento e de seu beneficiário, não do rótulo escolhido. Um valor pago antes de qualquer conclusão escrita do contrato de locação é restituível, independentemente de sua denominação.
- Um cheque entregue durante a visita e depositado antes da assinatura do contrato de locação deve ser devolvido se o locatário desistir.
- Taxas de administração cobradas por um profissional antes da conclusão da operação violam a lei Hoguet.
- Uma transferência qualificada de “caução” pelo locador particular antes da assinatura não tem base legal e deve ser restituída mediante solicitação.
Retratação após a assinatura do contrato de locação: uma total ausência de prazo legal
Uma vez que o contrato de locação é assinado por ambas as partes, nenhum direito de retratação existe em matéria de locação residencial. Esse ponto distingue o contrato de locação da venda imobiliária, onde o comprador tem um prazo de reflexão. O locatário que deseja deixar o imóvel após assinar deve recorrer ao procedimento clássico de aviso prévio, com o prazo aplicável.
Para uma locação vazia, o aviso prévio é geralmente de três meses (reduzido para um mês em algumas áreas de alta demanda ou situações particulares). Para uma locação mobiliada, o aviso prévio do locatário é de um mês. Esse aviso prévio conta a partir do recebimento da carta de aviso pelo locador.
O caso do locatário que nunca tomou posse do imóvel
Um locatário que assinou o contrato de locação mas nunca pegou as chaves nem se mudou permanece vinculado ao contrato. Ele deve os aluguéis a partir da data de início do contrato, mesmo que não tenha colocado os pés no imóvel. A única saída é o envio de uma carta de aviso respeitando o prazo de aviso prévio.
O locador, por sua vez, não pode cancelar unilateralmente um contrato assinado porque encontrou um locatário mais solvente. O contrato assinado vincula as duas partes de maneira simétrica.
Cancelamento do contrato por vício do consentimento ou vício oculto
A retratação em sentido estrito não existe, mas o cancelamento do contrato permanece possível em casos específicos regulados pelo direito comum dos contratos.
- O dolo (manobras fraudulentas de uma parte): um locador que oculta intencionalmente um defeito grave do imóvel ou um locatário que fornece documentos falsos em seu dossiê de candidatura.
- A erro sobre uma qualidade substancial do imóvel: uma área útil significativamente inferior àquela anunciada, por exemplo.
- O vício oculto que torna o imóvel impróprio para uso residencial, constatado após a entrada no local.
Essas situações estão sujeitas à jurisdição judicial. O cancelamento não se faz por simples carta, mas por decisão judicial. O locatário ou o locador deve recorrer ao tribunal competente e demonstrar a existência do vício invocado.
A fronteira entre um incômodo (barulho de vizinhança não sinalizado, por exemplo) e um motivo de cancelamento aceitável por um juiz às vezes é difícil de traçar. Os retornos de campo divergem nesse ponto, e cada situação depende das provas disponíveis e da gravidade do prejuízo sofrido. Um simples arrependimento ou a descoberta de um imóvel mais interessante nunca constitui um motivo de cancelamento.
